Nieruchomościowe aspekty realizacji oraz funkcjonowania DC

Budowa centrum danych to złożony proces, wymagający uwzględnienia wielu aspektów. Jakie kwestie należy wziąć pod uwagę na etapie wyboru lokalizacji oraz gruntu pod budowę data cener?

Inwestycja w centrum danych wymaga odpowiedzi na pytanie, w jakiej formule będzie ono użytkowane. Jednym z modeli jest nabycie gruntu oraz realizacja data center przez inwestora, na potrzeby dedykowanego operatora. Przy takim podejściu operator może użytkować ośrodek samodzielnie lub umożliwić korzystanie z centrum danych innym podmiotom (np. na podstawie umów kolokacji). Ciężar przygotowania inwestycji spoczywa wówczas na inwestorze. To inwestor znajduje odpowiedni grunt, planuje inwestycję od strony technicznej, uzyskuje decyzje administracyjne, a następnie realizuje inwestycję. Pokrywa lub zabezpiecza także koszty nabycia gruntu, planowania inwestycji oraz budowy.

Podstawą działania inwestora w opisywanym modelu będzie najczęściej umowa najmu zawarta z podmiotem, dla którego data center ma zostać zrealizowane. Umowy najmu w opisywanym modelu są najczęściej długookresowe, gwarantujące obu stronom przedsięwzięcia stabilność sytuacji prawnej oraz pewność co do budowy obiektu oraz możliwości jego eksploatacji.

Alternatywnym modelem realizacji data center może być nabycie gruntu oraz realizacja centrum danych przez inwestora będącego jednocześnie jego operatorem. Taki model może być atrakcyjny w przypadku mniejszych projektów, realizowanych przez wyspecjalizowane podmioty, które łączą doświadczenie w sektorze data center z kompetencjami w zakresie zarządzania inwestycjami.

Czynniki istotne przy wyborze nieruchomości

Pozyskanie odpowiedniej nieruchomości jest jednym z głównych problemów przy realizacji data center. W procesie poszukiwania nieruchomości główne znaczenie mają jej lokalizacja oraz wielkość, która powinna być – dostosowana do rodzaju obiektu. Obiekty typu hyperscale, podobnie jak magazyny, wymagają dużych nieruchomości o regularnych kształtach, natomiast obiekty kolokacyjne, czy obiekty typu edge mogą być realizowane na mniejszych nieruchomościach.

Kluczowymi aspektami przy wyborze lokalizacji są rodzaje dostępnych nieruchomości i związane z nimi ograniczenia w obrocie, warunki planistyczne oraz specyficzne wymagania techniczne (w tym odpowiedni dostęp do infrastruktury energetycznej) i komunikacyjne data centers.

1. Ograniczenia w obrocie nieruchomościami

Obrót nieruchomościami w Polsce podlega różnym ograniczeniom. Zależą one od wielu czynników – rodzaju nieruchomości, jej lokalizacji, sposobu wykorzystania czy właściciela. Mają też różne oblicza – prawa pierwokupu, zgody administracyjnej, specyficznych wymagań stawianych potencjalnym nabywcom czy ustawowych procedur sprzedaży.

2. Nieruchomości rolne

Z uwagi na dobry dostęp do infrastruktury energetycznej, odpowiednie skomunikowanie z centrum miasta oraz niższe ceny gruntu centra danych często są lokalizowane na przedmieściach. W przypadku planowania inwestycji w takim miejscu warto rozważyć, czy dana nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej, do której znajdą zastosowanie ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) na potrzeby UKUR są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest rolna? W pierwszej kolejności warto zweryfikować, jak została zakwalifikowana w rejestrze gruntów. Jeżeli została oznaczona jako użytek rolny, to z dużym prawdopodobieństwem będzie stanowiła nieruchomość rolną w rozumieniu opisywanej definicji. Informacje wynikające z rejestru gruntów nie w każdej sytuacji mają jednak znaczenie rozstrzygające – nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR może być także nieruchomość oznaczona w rejestrze gruntów jako nie rolna. Nieruchomością rolną nie będzie natomiast nieruchomość położona na obszarze przeznaczonym w MPZP na cele inne niż rolne.

To czy i w jakim zakresie do danej nieruchomości znajdują zastosowanie przepisy UKUR, zależy również od powierzchni nieruchomości. Ograniczenia nie dotyczą nieruchomości, w przypadku których powierzchnia użytków rolnych wchodzących w skład nieruchomości będzie mniejsza niż 0,3 ha. Jeżeli jednak nieruchomość będzie miała powierzchnię większą niż 0,3 ha, lecz mniejszą niż 1 ha, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) działającemu na rzecz Skarbu Państwa będzie przysługiwało prawo pierwokupu. Natomiast w przypadku nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha jej nabycie będzie wymagało uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Dodatkowo, nabywca takiej nieruchomości nie będzie uprawniony do jej zbycia ani do oddania jej w posiadanie innym podmiotom (w tym na podstawie umowy najmu) przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, chyba że uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR.

3. Ustawowe prawo pierwokupu

Inną formą ograniczenia w obrocie nieruchomościami jest prawo pierwokupu, które polega na ustawowym bądź umownym zastrzeżeniu dla określonego podmiotu pierwszeństwa nabycia nieruchomości, w przypadku sprzedaży nieruchomość osobie trzeciej. Istnieje szereg ustaw przewidujących prawo pierwokupu, w tym:

• ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gwarantująca to prawo gminie m.in. w przypadku (i) sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, (ii) sprzedaży nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji,
• ustawa z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych, gwarantująca to prawo zarządzającemu w zakresie prawa własności i użytkowania wieczystego położonych na obszarze strefy nieruchomości,
• ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne,
• ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

Ustawowe prawo pierwokupu najczęściej przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostkom samorządu terytorialnego.

W przypadku, gdy osobie trzeciej przysługuje prawo pierwokupu, sprzedaż nieruchomości powinna zostać dokonana pod warunkiem, że uprawniony swojego prawa nie wykona w określonym terminie. Konsekwencje niezachowania prawa pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości zależą od podstawy jego ustanowienia. W przypadku pierwokupu umownego jest to obowiązek naprawienia szkody podmiotu uprawnionego. W przypadku pierwokupu ustawowego jest to nieważność umowy sprzedaży.

Chociaż konieczność zachowania prawa pierwokupu jest okolicznością wydłużającą proces sprzedaży, w praktyce nie jest to znacząca przeszkoda w obrocie nieruchomościami. Staranne zaplanowanie oraz przeprowadzenie procesu sprzedaży zabezpiecza strony transakcji przed ryzykiem nieważności umowy sprzedaży. Samo prawo pierwokupu jest wykonywane bardzo rzadko – związane jest to z jego charakterem, który zakłada (co do zasady) konieczność zawarcia przez uprawnionego umowy o takiej samej treści co umowa wynegocjowana między stronami transakcji sprzedaży. Jedynie sporadycznie podmioty uprawnione z tytułu prawa pierwokupu wykazują się zainteresowaniem oraz determinacją pozwalającymi na akceptację warunków transakcji, w których ustalaniu nie brały udziały. Co istotne postanowienia umowy sprzedaży nie mogą mieć na celu udaremnienia prawa pierwokupu – takie postanowienia nie wiążą uprawnionego z prawa pierwokupu.

4. Nabycie w drodze przetargu

Atrakcyjne grunty pod budowę data centers mogą stanowić własność gminy lub znajdować się w specjalnej strefie ekonomicznej. Zastosowanie znajdzie wówczas sprzedaż w drodze przetargu. Przetarg może przyjąć różne formy, a przystąpienie do niego może być obwarowane określonymi przez sprzedającego wymaganiami, w tym warunkiem w postaci wniesienia wadium w wymaganej wysokości (zwykle około 10% ceny wywoławczej nieruchomości) i terminie. Najczęściej kluczowym czynnikiem decydującym o nabyciu nieruchomości w drodze przetargu jest cena. Jeżeli przetarg ograniczony jest do udziału jednego podmiotu, wystarczy, że pokryje on cenę wywoławczą. Jeśli przetarg ma charakter nieograniczony – w przypadku udziału w nim większej ilości uczestników – nabycie nieruchomości może wiązać się ze zwiększonymi kosztami, wynikającymi z licytacji.

Chociaż ograniczenia w obrocie nieruchomościami mają różny charakter i różne podstawy, przygotowanie się do transakcji oraz jej skrupulatne zaplanowanie pozwala na zidentyfikowanie potencjalnych ryzyk oraz metod ich eliminacji lub ograniczenia. Mając na uwadze powyższe, kluczowym jest proces due diligence, w którym ograniczenia lub przeszkody w nabyciu nieruchomości zostaną zidentyfikowane. W przypadku zidentyfikowania ograniczeń, takich jak pierwokup lub przetargowy tryb sprzedaży warto zwrócić się wcześniej do podmiotu uprawnionego do pierwokupu w celu pozyskania wstępnych informacji w zakresie planu realizacji przysługującego prawa, czy też do podmiotu organizującego przetarg w celu ustalenia w jakim trybie będzie on realizowany i pod jakimi warunkami.

Zagadnienia planistyczne

Kolejnym kluczowym aspektem przy wyborze nieruchomości są uwarunkowania planistyczne.

1. Przeznaczenie w MPZP

Podstawowym instrumentem systemu planowania przestrzennego w Polsce są Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), które stanowią uszczegółowienie ogólnych kierunków rozwoju gmin określonych w niewiążących inwestorów studiach zagospodarowania przestrzennego. W przypadku nieruchomości objętych MPZP, ich postanowienia będą rozstrzygające dla możliwość realizacji data center.

Centra danych stanowią nowość na polskim rynku, więc w obowiązujących MPZP próżno szukać bezpośredniego odniesienia do takiego typu zabudowy. Wobec luki regulacyjnej spotykana jest praktyka lokalizowania centrów danych na terenach przeznaczonych pod obiekty logistyczne lub produkcyjne. W każdym przypadku, należy jednak dokładnie zweryfikować postanowienia MPZP, analizując zawarte w nim definicje oraz rozpocząć dialog z organem budowlanym w celu ustalenia właściwej, chociaż niewiążącej na tym etapie interpretacji MPZP. Ostatecznie zgodność planowanej inwestycji zostaje potwierdzona na etapie weryfikacji przez organ administracji budowlanej wniosku o pozwolenie na budowę.

2. Realizacja data centers na podstawie decyzji WZ

W przypadku nieruchomości, dla których brak jest MPZP realizacja data center zależy od możliwości uzyskania decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ). W stanie prawnym obowiązującym do niedawna wydanie decyzji WZ dla nieruchomości nieobjętej MPZP zależało głównie od możliwości ustalenia wymagań dla nowej zabudowy zgodnie z zasadą tzw. dobrego sąsiedztwa, polegającą na kontynuacji funkcji istniejących na określonym obszarze. Co istotne, decyzja WZ mogła zostać wydana niezależnie od postanowień studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W świetle ostatniej nowelizacji przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, sytuacja ta ma ulec zmianom. Studia zagospodarowania przestrzennego mają zastąpić plany ogólne – studium będzie traciło moc na skutek uchwalenia planu ogólnego przez organy gminy lub upływu terminu na jego uchwalenie (31 grudnia 2025 roku). Decyzje WZ mają zaś być wydawane wyłącznie dla nieruchomości położonych na obszarach uzupełnienia zabudowy, ustalonych fakultatywnie w nowo przyjętych planach ogólnych. W praktyce, w przypadku braku uchwalenia planu ogólnego do dnia 31 grudnia 2025 roku, decyzja WZ nie będzie mogła zostać wydana dla nieruchomości. Jeżeli plan ogólny zostanie uchwalony, ale nieruchomość nie znajdzie się na obszarze uzupełnienia zabudowy, decyzja WZ również nie będzie mogła zostać wydana. O sposobie procedowania będzie decydował moment złożenia wniosku o decyzję WZ. To on będzie determinował, jakie przepisy znajdą zastosowanie. Jeżeli wniosek zostanie złożony przed dniem utraty mocy studium, do postępowania znajdą zastosowanie przepisy w brzmieniu dotychczasowym (sprzed ostatniej nowelizacji). Jeżeli wniosek zostanie złożony po dniu utraty mocy studium, do postępowania znajdą zastosowanie znowelizowane przepisy.

Realizacja data center w oparciu o decyzję WZ może mieć swoje plusy. Dialog z organem administracji może doprowadzić do uzyskania decyzji o kształcie dostosowanym do potrzeb inwestora. Jednocześnie zaletą budowy centrum danych na podstawie decyzji WZ będzie większa pewność co do przebiegu procesu inwestycyjnego. Jak wskazaliśmy powyżej, postanowienia obowiązujących MPZP nie wskazują bezpośrednio przeznaczenia w postaci data center, co pozostawia inwestora z wątpliwościami interpretacyjnymi co do możliwość realizacji takiej inwestycji na danej nieruchomości. Tymczasem decyzja WZ może bezpośrednio obejmować inwestycję w postaci centrum danych.

3. Zintegrowany Plan Inwestycyjny – szansa na budowę centrum danych

W przypadku, gdy dla danej nieruchomości nie obowiązuje MPZP lub obowiązuje, ale nie pozwala na realizację data center, warto rozważyć możliwość zabudowy na podstawie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Jest to nowy instrument planistyczny wprowadzony przez wspomnianą już nowelizację przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. ZPI ma stanowić szczególną formę planu miejscowego, uchwalaną na podstawie wniosku inwestora. Może obejmować jakikolwiek rodzaj inwestycji – w tym również data center. ZPI musi jednak być zgodny z planem ogólnym lub ze studium – do czasu utraty przez nie mocy (co oznacza, że jeżeli przepisy studium lub planu ogólnego nie umożliwiają budowy data center ścieżka ta jest zamknięta).

ZPI są wydawane na wniosek inwestora, który nie jest wiążący dla rady gminy – ta będzie mogła odmówić przystąpienia do sporządzenia ZPI. Jeżeli natomiast rada gminy wyrazi zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI, wójt (albo burmistrz/prezydent miasta) rozpocznie z inwestorem negocjacje umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. W każdym momencie, wójt będzie uprawniony do odstąpienia od negocjacji. Dopiero po zawarciu umowy urbanistycznej, ZPI będzie uchwalane.

Realizacja inwestycji na podstawie ZPI może budzić wątpliwości z uwagi na brak wykształconej praktyki gmin w zakresie procesu jego uchwalania oraz mocną pozycję negocjacyjną gminy. Warto jednak pamiętać o tym instrumencie, zawsze wtedy, gdy nieruchomość wydaje się idealna do realizacji data center, jednak uwarunkowania planistyczne stoją jej na przeszkodzie.

Specjalne wymagania dla lokalizacji centrum danych

Nieruchomości predestynowane do realizacji inwestycji w postaci data center, muszą również odpowiadać specyficznym wymaganiom tego typu obiektów.

1. Warunki przyłączenia

Jednym z kluczowych wymagań przy wyborze lokalizacji data center jest zapewnienie inwestycji odpowiednich warunków przyłączenia. Centra danych charakteryzują się dużym zużyciem energii (zdecydowanie większym niż klasyczne obiekty logistyczne), dlatego istnienie odpowiedniej, nowoczesnej infrastruktury energetycznej oraz możliwość uzyskania wystarczającej mocy przyłączeniowej są standardowo brane pod uwagę przy wyborze nieruchomości pod data center.

2. Łącza internetowe

Wymaganiem stawianym lokalizacji data center jest też dostęp do światłowodowych łączy internetowych o dużej wydajności. W praktyce, deweloperzy data center zwracają uwagę na istnienie w pobliżu nieruchomości łączy światłowodowych kilku operatorów i idącą za tym możliwość dywersyfikacji dostawców. Odległość nieruchomości od dostępnych sieci światłowodowych warunkuje finansową opłacalność inwestycji.

3. Właściwości geotechniczne gruntu

Wybierając nieruchomość pod data center należy zwrócić uwagę również na geotechniczne właściwości gruntu oraz ryzyka z nimi związane. W ramach wielopłaszczyznowego badania due diligence weryfikuje się poziom wód gruntowych oraz położenie nieruchomości względem cieków i zbiorników wodnych, kładąc nacisk na ryzyko zalania lub podtopienia funkcjonującego data center. Warto również wykonać badania rodzaju i nośności gruntu.

4. Sieć komunikacyjna

Standardowo, bierze się pod uwagę dostęp nieruchomości do drogi publicznej oraz istniejącą w pobliżu nieruchomości sieć komunikacyjną. Centra danych powinny być dobrze skomunikowane z miastem, koło którego powstają – sieć komunikacyjna powinna umożliwiać płynny i szybki dostęp do data center nie tylko na co dzień.

Z uwagi na powyższe wymogi, większość centrów danych jest budowana na obrzeżach lub w niedalekiej odległości od dużych miast.

Proces inwestycyjny

Gdy właściwa nieruchomość zostanie zidentyfikowana, a tytuł prawny do niej zabezpieczony, kolejnym etapem jest przeprowadzenie procesu inwestycyjno-budowlanego, wymagającego uzyskania szeregu decyzji administracyjnych.

1. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach

Po ustaleniu, jakie warunki planistyczne obowiązują dla danej nieruchomości należy zweryfikować konieczność uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Uzyskanie takiej decyzji jest wymagane dla przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Zależnie od projektu inwestycji, centra danych mogą być kwalifikowane jako przedsięwzięcia mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko jako zabudowa usługowa inna niż centra handlowe o odpowiedniej powierzchni. Przy czym wymóg uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach może wynikać również z planu realizacji garaży, parkingów lub innej infrastruktury. Co istotne uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach powinno nastąpić na samym początku procesu inwestycyjnego – najczęściej przed uzyskaniem decyzji WZ (jeżeli taka jest uzyskiwana dla danej inwestycji) lub przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę (PnB).

2. Pozwolenie na budowę

Kluczowym momentem procesu inwestycyjnego jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Krytyczne znaczenie ma w tym procesie opracowanie projektu budowlanego. Aby data center spełniało swoją funkcję, powinno zostać zaprojektowane w sposób umożliwiający odpowiednie chłodzenie znajdującego się w nim sprzętu. Warto również postawić na rozwiązania, ograniczające emisje akustyczne do środowiska i tym samym chroniące przed przekroczeniami norm hałasu. Dopiero na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę możliwe jest rozpoczęcie robót budowlane.

3. Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej

Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę konieczne może okazać się uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Taki wymóg znajdzie zastosowanie przed rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowanie:

• użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb (możliwe o ile w MPZP lub decyzji WZ grunt przeznaczony jest na cele inne niż rolnicze),
• użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego,
• innych gruntów rolnych wskazanych przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Podmiot, który uzyskał zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązany uiścić jednorazową należność i opłaty roczne przez 10 lat – każda w wysokości 10% należności za wyłączenie z produkcji rolnej. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

4. Pozwolenie na użytkowanie

Ostatnim krokiem w procesie inwestycyjnym, następującym już po ukończeniu budowy data center jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Pozwolenie na użytkowanie jest wymagane dla obiektów budowlanych wymagających pozwolenia na budowę i zaliczonych do odpowiedniej kategorii, w tym do kategorii budynków usług (XVII) oraz budynków przemysłowych (XVIII), do których mogą zostać zaliczone centra danych. Dopiero uzyskanie powyższej decyzji pozwala inwestorowi lub najemcy data center na jego użytkowanie.

Piotr Brzózka, senior associate Praktyki Nieruchomości kancelarii Osborne Clarke

Michalina Skarżyńska, associate Praktyki Nieruchomości kancelarii Osborne Clarke